ボロ戸建の融資。日本金融政策公庫を利用
ようやく初めての物件を手にすることができた私ですが、買うにあたって融資をしていただきました。
現金はあったので融資が通らずとも買う予定でしたが、今後も続々と買い進めていきたいと思ったのでお金を借りることにしました。
融資していただいた金融機関は日本政策金融公庫です。
ご存知の通りボロ物件なので耐用年数はとうに超えています。
返済は15年を希望したのですが、結果的に6年となりました。
融資金額も物件価格とリフォーム代を希望していたのですが、結果はリフォーム代のみの融資となりました。
初めての融資だったので、準備は真剣にやりました。
以前、ふらっと手ぶらで行った時に軽くあしらわれてますからw
（今思うと、そりゃそうだ）
そんなに驚くような金額でもないので、それほどガチガチに挑む必要はなかったのかもしれません。
しかし何としてもお金を借りたかったので、万全の準備？をして面談に臨みました。
利用したのは創業者融資。
若い人、女性、高齢の方が受けられるやつです。
最寄りの公庫に電話して
「そ、創業者融資を受けたいのですが....」
と言えば、あとは勝手に進めてくださいます。
いきなり店舗に行く必要はなかったです。
全部電話で必要な書類は揃いました。
送られてきた創業計画書。これに必要なことを色々書いていきます。
まず書くのは創業の動機です。
これはセルフリフォームをストロングポイントに、あとは社会貢献を盛り込んでアピールしました。
・世の中の余っている空き家を再生する。
・自分で修繕することができるから、安い家賃で入居者さんに提供することができる。
・シングルマザーや子供がいらっしゃる所得の低い方に広いお家を安い家賃で住んでいただく。
だいたいこの3点をメインにストーリを構成しました。
転貸物件を一件仕上げていたので、それらのビフォーアフター写真も添付し資料として事細かく説明しました。
面談では、
「実践されている大家さんの元で修業を積みました！」
「自分でリフォームした経験から、かかる費用は自分でわかります！」
「全部セルフリフォームなんでめちゃくちゃ安くこんなに綺麗に直せます！」
と言い、
リフォームにかかる見積もり金額も自分で出しました。
これらはポールさんセミナーで勉強したものを参考にさせていただきました。
幸い担当者も非常に丁寧な方で、一番融資を通しやすい方法を一緒に考えてくださいました。
「返済期間15年で希望金額の満額でお願いすることも可能ですが、もう少し幅をもたせて最悪、もう少し短い期間、融資額も半分くらいでもOKという形でお願いしてみませんか？
おそらく、そっちのほうが通る確率は高いです。
この条件のみでお願い！となるとおそらく却下されます。」
0か100かではなく、その間をとってお願いしようという形になりました。
ボロ物件なのでいつ朽ち果てるかわかりません。だから事業計画としては、6年で返済・回収する計画でいこうという話になりました。
面談自体は、僕が随時わからないことを質問するから長引いて2時間近くかかりました笑
わからないことをうやむやにせず、「わからないことはわからない！」という態度もある意味プラスに働いたかもしれません笑
今回、ぶっちゃけガチガチに挑まなくても融資は通ったのかもしれませんが、できることは全部するというつもりだったので、そういう意味ではやりきりました。
あと面談中に担当者の方が僕のことを社長って呼ぶんでニヤニヤがとまりませんでしたww
「さっきから言ってる社長ってだれのことなんだろ。公庫の社長のことかな…」
てはじめはわかりませんでしたがw
不動産にしては少額ではありますが(僕にしてはかなり高額)、融資の経験が得られて大変良かったです。
事業計画書を書くにあたって、単なる不動産投資ではなく、「事業として俺はやるんや！」て気持ちにもなります。
戦略とかも一応考えさせられますし。
(戦略と言っても、自分でリフォームすることで広いお家を相場より安く貸す！ってだけですが…)
とりあえず、身が引き締まりますね。
長い人生、家と車以外でお金を借りる人はそんなに多くはないんじゃないですかね。
「借金を背負うと精神的に苦しいのかな〜」なんて思ったりしましたが、中古車1台分くらいだったら何も感じません笑。
勤め人卒業を決意してから221日。
エアコンを安くつけるには？
今日は２号物件のエアコンの取り付けが終わりました。
エアコンを取り付けるだけなのですが、今回もてんやわんやですw
まず２号物件にはエアコンを２台設置する予定でした。
取り付け費込みで一番安く上がる方法はどれだろうと半月ほど前から調べていました。
家電量販店やホームセンターは新品で安くても4万弱なので、取り付け費込みで１台5万越えです。
２台で10万ちょい。
やや厳しいです。
もっと安くできないかものかと中古を検討。
ネットを見てみると結構安いのが出ていました。
「これしかない！」
結果的に、ヤフオクで2009年式6畳用を14000円。2013年式6畳用を17000円。
やっすいですね！
送料合わせて2台で5万円もかかりませんでした。
加えて取り付け工事費用ですが、ネットで「エアコン 取り付け 費用」で検索するとだいたい1万円から1万5000円が相場でした。
これなら10万を割と下回ることができるので「大金星〜！」と調子に乗っていました。
（もうオチが読めますね笑）
ところがどっこい、近くの空調屋に見積もりを頼むと、
空調屋「１台4万くらいみといてください」
わい「よ、よんまんすか！嘘でしょww」
空調屋「嫌ならいいっすよ。他で見積もりとってください（ぶっきらぼう）。」
プギャーです。
僕の皮算用、一気に吹っ飛びました....
ネットの1万円、あれはなんだったのでしょうか。
困ったことになりました。
中古を買ったのに、新品より費用がかかってますからね。アホです。
どうしようどうしようと考えていると、ふと以前セミナーでお会いした方を思い出しました。
「そういえば、名古屋セミナーでお会いしたN島さん、エアコン工事の仕事されてるはずだ！」
急遽連絡をとり、お願いしてみることに。
「N島さん。大丈夫すかね....」
「いいよー。明後日ならおっけー」
本日、急なお願いにも関わらず、休日を返上してまで１時間かけて来ていただきました涙
しかも、業者より全然安い工賃です涙
ありがとうございました。
やはり話を聞いていると、エアコンは新品を買った方がいいとのこと。
自分で取り付けられる方は別として、普通の人は取り付け費込みでそれが一番安いみたいです。
あとは中古は壊れるリスクもあるし、保証もありません。
気づいたのですが、今回のエアコン工事の代金の差額だけでもうセミナー代のもとは取れています。
（セミナーに対して元を取るという言い方はあまり好きではないですが）
だから、セミナー代をケチるのはやっぱナンセンスですね。
しかも、一日一緒に作業をさせていただいたので貴重なお話もたくさん聞かせてもらいました。ありがたいことです。
さて、エアコン1台目の取り付けが終わり試運転を開始。
エアコン「ブオォォォーン」
僕「なんすかねこの音」
N島さん「俺も初めて聞いたww」
見事、室内機のモーター？が異音を発しております。
マイナスイオンでも発してくれればいいのですが、発しているのはひたすら異音です。
全然鳴り止みません。
故障です。
泣きてーwww
「ガス回収済み、動作確認済み！」を買ったはずなんですけど。
とりあえずエアコンメーカーに問い合わせてみると、修理マンが来週修理に来てくれるみたいです。
またもやつまらない出費。
吐きそうになります。
２台目は動作に問題なかったのでおっけーでした。
今回の教訓は、安さを追求するのはいいけどケチっていいところとダメなところがあるということです。
安物買いの銭失いってよく言われますけど、身を以て体験しました。
どこをケチっていいか、どこは金をかけるべきかをもっと勉強します。
ひとまずエアコンは、次から新品を導入しようと思います。
（一番安いメーカーにしよっかな！）
N島さんは「結局、入居者に喜んでもらえるとこっちもやりがいを感じるし、嬉しくなる。あんまり手を抜くことばかり考えない方がいい。」とおっしゃっていました。
「どうやったらごまかせるか。適当にできるか」ばかり考えている自分を見透かされ、情けない気持ちになりました。
反省します。
ボロ物件２号、連日に渡って始めの頃に立てた皮算用が吹っ飛ばされています。
皮算用、意味ないですから！
初心者時代の時は腹くくらんといけんですね。
経験と笑い話になるネタを積んでいると思わないとやってられないですよ笑
勤め人卒業を決意してから216日
水道水の黒い粒
給湯配管の工事は無事終わったみたいです。
(ガスが止められているので本当にあったかいお湯がでるまで油断なりません。)
これで一段落と思いきや、今日健美屋コラムを読んでいるとDX@母ちゃんさんの記事で、以下のようにありました。
「特にこの20号物件は、法定対応年数オーバー物件ですので、給水が鉄管です。
中が腐食して錆が出ている場合、給水をやり直さなければ赤さび水が出る可能性が高くなります。そのままにしておくと、後でほぼ確実にクレームが発生する為、スケルトンにした際に必ずやり替えます。」
わい「うわ、給水が鉄管....俺の物件百パーオワコンだ。どうしよ。」
以前に蛇口をひねって赤い水を見たことはありましたが、長い間空き家でしたので、まあ普通かなとその時はスルー。
しばらく流したら出てこなくなりましたし。
しかしまだきっちりと確かめたことはなかったので心配になってきました。
「ああ〜今度は給水配管も工事なのか〜泣」
今日はリフォームの予定なしでしたが、急遽仕事終わりに車をとばし、45分かけて物件に突撃。
「頼む…。無事であってくれー」
水を流すと、赤い水は出てきませんでした。
インターネットには、数日ほっといただけで、またすぐ赤水が出るようだとかなりアウトだとありました。(インターネットの情報サイトはアフェリエイト系ばかりなので胡散臭いではありますが)
第一関門突破。
次に心配なのは、味。
「よし、飲もう。」
恐る恐る手ですくいながら飲みました。
「ま、まずい…！鉄の味がする。終わった.....。」
しかし、冷静になってみるとつい先ほどまで仕事で鉄を触っていたことに気づき、ペットボトルを用意。
ペットボトルに水を入れます。
「よし、色は透明。これでどうだ！(ゴクゴク)」
美味くはないですが、普通の水でした。
これで一安心。
と思いきや、よくみるとペットボトルの底に黒い粒がちらほら。
何度もすすぎ、水を入れてみるも黒い粒があります。
鉄錆でしょうか。
なんなんだこの黒い粒は。
この黒い粒、言ったらほんとによーくみないと見えません。
入居者の方は気になるもんなんでしょうか。
なんとか見過ごしていただきたいところ。（クソ大家です）
給水配管交換工事以外に方法はないものかと模索していたところ、浄水器なるものを知りました。
これしかないと思い、急遽ホームセンターへ。
種類は色々ありましたが、サイズも確認せずに一番高いやつを買いました。
こんなやつです。
サイズはよくわかんなかったですが、大体の普通の蛇口は確認しなくてもおっけーみたいです。16-19サイズとありました。
さっそくはめ込み、水を流すとなんと黒い粒は出てきませんでした！
嬉しかったです。
お湯側、洗濯機、風呂場もつけたほうがいいのでしょうか…
どうか、入居者さんがあまりうるさく言わない人であることを祈っています。
最悪ダメなら、
「家賃下げます！」
「ミネラルウォーター支給します！」
「もともとボロいのわかってたんですから、我慢してください！」
でいこうと思います。
今回の物件、水回りに悩まされています。 ボロ物件投資家の方々は水道管はどうされているのでしょうか。
水道管は最悪全て入れ替え！の覚悟で物件を買われているのでしょうか。
そうなるとほんとボロ物件は安く買うことが何よりですね。
安く買えさえすれば、予想外のトラブルが発生しても許容できる痛さのはずです。
次から次へと起こる予想外のトラブルを１つ１つクリアしていかないといけないのですから、ボロ物件投資家の方はすごいと思いました。
実際やってみて、より強くそれを感じました。
と言うか、ベテランの方はもう予想済みなんですよね.....。すげえ。
不動産で悩んでいると、本業の悩みがどうでもよくなります。
同僚「やばい。大事な書類に誤字があった。課長に怒られる〜どうしよ〜泣」
わい「うるせえ！こっちは給湯配管がやられてて、いくらもっていかれるかわかんねえんだよ！知るか！」
（実際には言いませんよ）
本業も真面目に頑張ります笑
勤め人卒業を決意してから210日
ボロ物件は予想外の連続。
こんにちは！
本当は２号物件に至った経緯を書いていきたいんですが、てんやわんやの日々を送っており余裕がありません。
なんせこの物件、リフォーム前に入居者が決まったしまったのです。
３ヶ月のリフォーム計画は一気に吹っ飛びました笑
急いでリフォームです！
入居者さんはとりあえず最低限のリフォームでいいとのこと。
「やったー。全然リフォームしなくていいんだ〜」
と思っていました。
ところが予想外の不備がたくさん見つかり、あちこちへ電話をかけ、対応の毎日です。
まず、給湯配管の破断
配管工事は10万円〜15万円とのこと。
50万とかじゃなくて本当に良かったです。
そして、電気工事。
分電盤交換と単相２線式から単相３線式への切り替え工事。
この工事がこれまた痛い！
10万円くらいです。
これもDIYレベルでは無理なので、業者さんに依頼。
続いて、浄化槽。
結論から言って、これは問題なしでした。
８年も空き家だったこの物件。業者さん曰く、浄化槽が腐っている心配があるとのことでした。本当に怖かったです。
浄化槽に亀裂が入ったり、腐食で交換が必要になることがあるというのを今回初めて知りました。
浄化槽交換、80万とからしいですwwwww
死ねるwwww
（簡易チェックは問題なし。厳密には一週間後に最終チェックとのこと。怖いww）
仕事も手付かずで、「浄化槽 交換」でずっとググってましたよ.....。
あとはトイレを洋式にしようと、タイルをハツっていたら勢い余って排水配管に穴を空けました笑
「うおっ！やっちまった！」
って感じでした。
つれーwww
配管屋のおっちゃんが「おおーやったなー。これもやっておくよー」と言ってました。
ありがたいです。
いくらになるんだろう。
来月までに入居者さんに引き渡したいのですが、あとはエアコン設置、それに伴うコンセントの増設、床CF化、洋式トイレ設置、給湯配管工事による洗面台の復旧、ハツったタイルと土の処理、庭の草むしりと盛りだくさんです。
今回のハプニングは全て不勉強な僕が悪いのですが、そのおかげで次からは絶対確認せねばと勉強になりました。指値の理由にもなるはずです。
でもこれが何千万のアパートだったら多分ハゲてます。
そういう意味では、僕のような不勉強な人は安いボロ物件からスタートするのは失敗してもカスみたいなもんなんでいいですね。
ほんと身をもって勉強しています。
疲弊なうですよ。
勤め人卒業を志してから206日
緊急事態 水道管の破裂
ブログにはまだ書いてませんが、先日決済した２号物件があります。
今日、その物件をガス屋さんにガス点検してもらいました。
するとガス屋さんから衝撃の報告が.....
ガス屋さん
「かんたムさん...。大変申し上げにくいのですが、給湯配管がどこかで破断しています。多分コンクリートの下です(よくわからん)。正確にどこかわからないので、一度配管屋さんに見てもらってください。大規模な工事になるかもです。」
えーーーー
まじかいーーーーーー
わい「えーほんとですか。そーゆー工事っていくらぐらいするんですか？」
ガス屋さん「私どもは配管屋ではないのでなんとも言えません。」
この会社、確か水道部もあったはずです。
わい「だいたいざっくりでいいので教えてください！50万とかすか！」
ガス屋「はい。去年の冬も配管凍結でそのような工事はたくさんありました。おそらくそれくらい、もしくはもっとかかるかもしれません。」
えーーーーーーwwww
50万www
ボロ物件の意味ねえ....。
ほんとかよ！と思い、町の配管屋に電話して見ました。
配管屋じいちゃん「見てみないとなんとも言えねいね〜」
わい「だいたいでいいです！繋がっているのは、風呂、台所、洗面所だけです！露出でもなんでもいいので一番安くなるので教えてください！」
配管屋じいちゃん「そうだねえ、高いよ。最低でも10万はするね。高くて２０万だね」
意味わかんねえww
50万とどんだけ隔たりあるんだ....。
今日はもうどこも電話繋がらなかったのですが、せめて３社は実際に現場に来てもらって見積もりとってもらおうと思います。
そもそも埋設の配管が死んだら、露出にすることは可能か
そしてそれが一番安く済む方法なのか
また北陸で露出配管は冬大丈夫なのか
配管、水道に詳しい方、工事をされたことがある方、何か少しでも情報ありましたら教えてください！
割とピンチですwww
買う前に水の出を入念に確認しなかった僕が悪いんですけど笑
クー、どうしよー
勤め人卒業を決意してから199日。
安いお風呂のリフォーム 風呂塗装、タイル床シート
今回の記事はお風呂のリフォームについてです。
汚いお風呂ですので、食事中もしくは「汚い耐性」がない方は見ない方がいいと思います。
汚かったので後回しにしていたお風呂......
それでもやらないといけません！
リフォームする前はこんな感じ。
きたねー！
壁は汚いし、タイルの目地はカビで黒ずんでいるし、床タイルはもうなんか意味不明に濡れているしで、色々と気持ち悪いんです。
思い出しただけで吐き気がしますww
しかしトイレもそうですが、今回汚いところをリフォームしたおかげで「汚い耐性」はめちゃくちゃつきましたよ。
僕、風呂掃除やトイレ掃除はこれまでほぼしたことなかったんですww
お恥ずかしい話ですけど。
自分の家や、学校の掃除さえしたことのない僕がこうして掃除をしていると考えると感慨深いものがありますね。
わかったのは掃除って思ったより楽しいんです。
あの汚れが取れていく感じ。あとは、掃除をしている最中は何も考えなくていいのです。なんかスポーツやっていた頃のゾーンに近いものを感じました。
好きな音楽や、オーディオブックをかけながらやると割と楽しいです笑
さて今回のリフォーム。
１.壁を白で塗装。
2.壁のタイルはメラミンスポンジと、カビキラーで汚れをとるだけ。
（世の中にはメラミンスポンジなるものがあるんですね。初めて知りました。メラミンスポンジで汚れは何でも取れます！）
3.床はお風呂用のシートを敷いて、昔くさいタイル床をリフォーム。
こんなやつです。結構厚みがあって重いです。
「風呂床シート」と検索すると、ペディシートやらあんからシートやらエンボスシートやらで似たようなのがたくさんあります。
それぞれ何が違うんでしょうか。僕は適当に値段で決めました。
それでは最初に壁を塗っていきましょー
まずはマスキングと、マスカーで余計なところに塗料がつかないようにします。
マスキングテープ貼り方です。
こんなん見なくてもいいですけど笑
誰でも貼れます。
続いてマスカー。
これ発明した人天才。
マスキング初挑戦の時は、「俺に向いてないわこれ...」と絶望していたのですが、壁のリフォームでだいぶやったので結構上手くなりました。
何でも慣れですね。精度に関しては知りません。適当こそ正義。
こんな感じです。
あとはひたすらローラーで塗るだけです。
細かいところは筆で。
水性で、浴室可の塗料というやつが売ってます。
1回目塗り 
二度塗りします。
続いて床は先ほど紹介したシートを使います。
床の大きさを事前に測っておいて、大体の大きさでカットします。
普通のカッターで切れます。
そしたら、何度か実際にはめ込んでみてはカッターで切って、合うまで微調整の繰り返しです。
コーキングといったブヨブヨのシリコンで隙間を埋めるので1cmくらい隙間空いてても大丈夫です。
コーキングがわからない方は家のトイレとか風呂とかの隅を見てみてください。
多分あります。
コンビニでトイレするときとか「コーキングうめえなー」っていっつも思います。
僕はコーキング下手くそですw
大きさが合ったなと思えば、接着剤を床タイルに塗って貼っていきます。
タイル自体はデコボコしていますが、別にセメントで埋める必要ありませんでした。
シートの上を歩いても凸凹は全然気になりません。
接着剤なんですが、各社専用のものを出しています。しかしそれがまたクソ高いんです。
だからホームセンターに売ってるシリコンシーランド系の防カビのやつを使いました。それでも普通に大丈夫で、今も無事くっついております。
完成〜
僕でも利用できる風呂になりました！
浴槽は嫌ですが。
勤め人卒業を志してから193日。
壁の作り方② 壁のない家
さて、壁は作れるということが判明し、必要な物を揃えました。
それでは作っていきます。
まず、枠組みを作るための木材ですが、幅が85mmくらいありました。（たぶんね）
そんで、その木材を打ち付ける「もともとあった家の柱」の厚さは95mmでした。
石膏ボードは12mm。
木材（85mm）+石膏ボード（12mm）=97mm ← 柱（95mm）より厚い。
伝わりにくくてすいません。
とりあえず、これでは石膏ボードがはみ出てしまってダサいってことです！
よって、約10mm程度、木材の幅を削りました。
長い木材を丸ノコで削るの、めっちゃめんどくさかったです笑
６本くらいあるし、厚いので裏表から切らないといけないし。
そうして切った木材で、骨組みを作りました。
骨組み完成写真です。
師匠からは「筋交い」で作るようご教示いただいたのですが、誤って全ての木材をカットしてしまい、筋交いになる長さのやつがなくなりました.....
仕方がないので怠慢ではありますが、このダサい感じに仕上げましたw
間にある、木は斜めにビスを打って支えてあります。
これでも案外、頑丈です笑（知らんけど）
そもそも「筋交い」って知ってます？
僕は知りませんでした。
筋交いとは？
耐震を強くするために、柱と柱の間に斜めに入れるやつのこと
（適当）
↓こんな斜めに入ってるやつです。
次はチャレンジします汗
続いて、雨から家を守るために、外側は防水シートをタッカーで貼り付けました。
（内側から）
（外側）
防水シートは5000円くらいしたんですけど、２mしか使いませんでしたwww
金輪際、必要になることはあるんでしょうか....
壁のない家.....
うう〜
つまらない出費だ。
ワンチャン、ブルーシートでもよかったのかもしれません（おい）
骨組み防水シートはできたので、外側にトタンってやつを貼ります。
トタン、名前は聞いたことありませんが、みなさん絶対見たことあります笑
こいつです。
（完成図）
これなら土砂降りでも余裕ですね！
（多分、隙間から水入って終わります）
これ、ビスで止めてあるんですけど、そんなもんなんでしょうか。
内側は石膏ボードです。
石膏ボードの端はへっこんでいるので、継ぎ目はパテで埋めます。
色が違うところはパテ塗りしたところです。
ビスを打ったところも、へっこんでいるのでパテ盛りしてあります。
石膏ボードは、普通のカッターで３０回くらいシュってやれば切れました。
その際にでる粉（石灰？）は、なんだか吸わない方がいい気がしますw
あとはクロスを以前に砂壁に貼ったように、クロスを貼るだけです。
壁の出来上がりです。
結構強く叩いても、ぶち抜けそうな感じはしません！
まさに壁です。
みなさん、「壁」って作れますよ。
勤め人卒業を決意してから184日
