種銭の作り方
不動産投資を始めるにあたって、まず最初のやらなければいけないこと。
それは、種銭作り。
僕は、これが案外、参入障壁になっている気がします。
周りを見ていても特に若い人たちは、本当にお金が貯められないのです。
そりゃそうですよね。
僕らは、高校を出て働いてすぐに、毎月15万も手にしちゃいます。
いい車
いい時計
いい服
パチンコ
タバコ
酒
風俗
いくらあっても足りません。（こんな友達ばっかりですが、みんないいやつです笑）
中には、貯金ゼロの人や友達に借金しているなんて話も聞きます。汗
でも、僕は早く勤め人を卒業しないといけないのに、そんなことをしてはいられないのです。
幸いにも、上に書いてある嗜みには一切興味がありませんが笑
これは努力して、そうしているわけではないので、でかい態度では言えません。
たまたま、そういう性格や考え方だったのが、功を成しています。
だから現段階で、同世代の中では結構貯金があるほうだと思ってます。
まあ友達、先輩の前では
「金ねえー」
「奢ってー」
「給料安いー」
って言いますけどw
さて、こんな私ですが、今から本格的に貯金を始めることにしました。
月、10万貯金します。
言っときますけど、手取りは15〜17万ですからね泣
つれー泣
今回、決意に至ったのはこの本のおかげです。
めちゃくちゃいい本でした。
お金系の本はたくさん読んできましたが、他よりもシンプルだし、金持ちなおじいちゃんが古い日本語書いているので、妙に説得力があります。
金持ちなくせに見栄張りな描写も一切ありませんでした。
特に印象的だったのが
「全ての金持ち作りは4分の1貯金法から始まる。」
です。
給料をもらったら、先に4分の１貯金に回すのです。
必要なものを買った後に、４分の１貯金するのではなく、先に貯金する。
要は、もともと給料は４分の３の分の金額しかないと思って生活しろってことです。
このおじいちゃんも当初はものすごく貧乏でした。
でも４分の１貯金だけは必ず続けました。
で、長い月日がたつと、周りの人よりもめちゃくちゃお金が溜まっていたんですね。
当時は金利も高くてなおさらかも。
複利の力ってやつでしょうか。
先に貯金。
そして、それを事業へ投資。
うむ。素晴らしい。
僕はこれまで毎月の貯金額など決めてきませんでした。
残った分を貯金です。
だから15万貯金の月もあれば、2万の月もありました。
しかし、これからはもっとストイックに貯金します。
そんなこんなで本日、新たに銀行口座を開設してきました。
将来融資をお願いするかもわからない、地元の銀行です。
この口座に毎月10万天引きします。
オススメは自動で給料天引きにすることです。
会社の給与システムで、給料の支払い口座を２つに分けることができます。
ここに月10万と、ボーナス全額をぶっこむよう設定します！
自動天引きのおかげで、自分の意志は使わずに貯金ができる。
自分の意志なんて明日になれば、あてになりませんからねー。
月5万しかないなら、それはそれで、そういう生活をすると思うのです。
もう一度言いますが、月10万貯金です。
きびー泣。
やります。
まあ、全然４分の１貯金じゃありませんけど笑
３分の２貯金法です。
なんせ人が言ってきたことの2、3歩上のことをやりたい性分なんです。
そうやって極端に走るからいつも痛い目を見ます。笑
やりますよ。
万が一、赤字になりそうな月はメルカリで稼ぎます。
とりあえず家にある皿とか粗品を売りますwww
それでは。
情報を発信し続けること 不動産大家こそブログを書こう
こんばんは。
久しぶりの投稿です。（誰も見てねーよ）
毎日投稿するといいのかもしれませんが、今はブログにそんなにも打ち込みたくないのです。
はい。言い訳です。
活躍されている大家さん方のように絶対書いて発信していった方がいいにきまっています。
これからの時代は特に。
それで気の合う人たちと知り合っていったほうが人生も楽しいですしね。
いいコミュニティ、いい人脈を築くには自分から情報を発信し続けるしかないと思っています。
本当にレベルの高いコミュニティの門がそんな簡単に、万人に開かれているわけがありません。
コミュニティを選ぶ僕らもまた、コミュニティ選ばれていると思うのです。
そんな風に思ったので、エアー大家状態ながらも、ブログはしこしこと書き続けていこうと決心した次第であります。
こうして文章を綴り残しておくことで、のちに勤め人卒業という夢を叶えたとき、今のエアー大家時代のことも懐かしく思える日が来るでしょう。
そんな日が来ることを信じてブログを書いていこうと思います。
買い付け童貞卒業
タイトルにある通り、買い付け童貞を卒業した。
そしてなんと、その買い付けも通り、あとは契約書にサインするのみとなった。
途中に「もう一人相続主がいたので、合意の確認をとってもらっています」
と言われた時は、今回もダメかと少し覚悟はしていたが、OKとのこと。
部屋で大きくガッツポーズし、雄叫びを上げた。
今回、150万（安い！）の物件を130万で指値。仲介業者さんに「きついっすわー」と言われ、その場で140万に変更。
それが今回通った。
「不動産王になる！」と去年の11月に決めてから、2ヶ月とちょっと。
思っていたよりも早く、1個目の物件を手に入れられそうだ。
とても嬉しい。
しかし、まだ契約書にサインをしていないので、油断はできない。
今はただただ早く契約したい。
スペック
築：不明
便所：浄化水槽
雨漏りなし
500坪
納屋、倉庫あり
近くに高校、小学校あり。
家自体は田んぼの真ん中。
見た目は古いが、中は十分新しい。上記のスペックだけ見ると、「大丈夫か？」と思われるかもしれないが、私自身、結構自信を持っている。根拠はない。直感だ。
不動産は勉強して取り掛からないと、カモにされて終わるというアドバイスを受けていた。それは嫌だと思い、こんにちまで50冊程度の書籍とブログを読んだ。
まだ勉強した方がいいのかもしれないが、僕はもううんざりしていた。
そろそろ本を読むのもだるい。ほとんど同じことが書いてある（ように見える）し、頭にも入らない。
「勉強はほどほどにして、早く1個目を買った方がいいのではないか。」
そう思った。怠惰な自分はそうやって追い込む環境を作っていかないと、時間ばかりが無駄に過ぎていく。
それに「一発目でこけたらアウト」というのはアパートを何千、何億という融資を受けて買う場合の話であって、中戸建てたかが100万、200万の失敗がなんだというのだ。
うるせえ。俺は買うのだ。
この物件はまだ正式に売りにも出しておらず、たまたま僕のところに話が回ってきた。
だからスピードが命だと思って、その場で買い付けを入れた。
僕は俗にいう「一棟目を焦っている状態」なのだろうか。
わからない。でも、焦らないわけがない。誰だって早く大家になりたいし、自分の条件に少しでも近い物件が突如現れたら、飛びついてしまうと思う。
今年の目標は戸建て3個購入。
資金は、公庫（前記事で敗北）か家庭内レバレッジ、もしくは銀行でなんとかする。
今の所は家庭内レバレッジが一番有力だろう。1個目で実績を作り、あとは土下座でもなんでもする。
この物件はリフォーム代込みで250万まで出すつもりだ。
5万で貸し出せば、利回り24％
4万５千で21.61%
4万で19.2％
素晴らしい。
もう一つの目的として、DIYのスキルを身につける。
そのためなら、リフォーム代が増えて多少利回りが悪くなることも厭わない。
単なる大家になるだけではダメだ。
DIYのスキルを身につけ、空家再生のビジネスモデルを作るところを目指す。
それなら、転貸だってありえるし、可能性が広がる。
3月予定の引き渡しが待ち遠しい。
当たり前のことを当たり前にやるだけ
「大家業で難しいことなんてほとんどない。当たり前のことを当たり前にやるだけ。」
尊敬している大家さんのブログにこのような一節があった。
読んだ時は普通にスルーしていたけれど、今日、少し意味がわかった。
不動産賃貸業をやろうと決めて今日まで、結構不動産について難しく感じていた。
不動産には物件の値段、場所、状態、その他にも考慮すべき点が山のようにある。
初心者な僕にとって、たくさんある物件の中から、自分に合う物件を探す作業はとても大変。物件によっての条件が違いすぎて、とても複雑に見える。何をどう考慮すれば正解なのかわからない。
一応、本や投資家ブログでを読んで勉強しているつもりだけれど、みんな言っていることがバラバラ。実は一貫しているのかもしれないけれど、今の僕にはバラバラに見える。
学校の勉強のように「とりあえず範囲はここまでだから、このドリルをやればいい点が取れるよ！」というのもない。
今の仕事のように「お前の仕事はここからここまでだ。わからないことはここから調べるか、先輩に聞け」と教育が体系化されている訳でもない。
広大な海にパッと放り投げ出されて、「南の島まで来てね！」と言われているような気分だ。
学校の勉強や大企業の社員育成プログラムはなんと恵まれているのだろうと思った。優しい。バカな質問をしても怒らない先生もいる。ぬるゲーだ。
不動産業界の先輩にバカな質問なんて絶対にできない。僕は絶対にしたくない。
僕にとってそれは、野球の練習をしていない人が、プロ野球選手に「野球を教えてください」と言っているのと同じなのだ。
過去の先輩たちはこんな、何をどうしていいかわからない物事を一つ一つくぐり抜けて来られたのだろうか。
そう考えると、才能の差みたいなものを感じられずにはいられなかった。
弱気である。
一方で、
「僕でさえ、こんなに困っているのに、あんなに大勢の人たちが大家として成功できるはずがない。何か隠された秘密があるはず！」
と、意味不明な自信はいつも持ち合わせている。
過去記事にも書いたように、まずは本を100冊読むことを目標にやっている。
今、50冊くらいだろうか。
ぶっちゃけもういい気がして来た。もちろん、勉強は続けるが。
手当たり次第に本を読んでわかったのは、僕らが目指すのは、「南の島」もあれば、「北の島」「西の島」「東の島」というふうに到達点は一つではないということだ。
そして、同じ「南の島」に行くにしても、平泳ぎで行くのか、クロールでいくのか、はたまた犬かきでいくのかというように、アプローチの仕方にも違いがあることがわかった。
本を数十冊読んでわかったのはそういうアバウトなことだ。
これだけではまだ全然足りないのだ。
じゃあ実際に、クロールでいこうと決めても、クロールの仕方を知らないのである。
ここで僕はまた困る。途方に暮れる。
一体、何をどういう風にやればいいんだ！！？
こんなふうにここ最近、ずっとモヤモヤしていた。
僕は甘いのだ。
はっきりと誰かに
「お前はこの物件を買って、これこれこういう風にするといいよ」
と全てを一から十まで指示して欲しいんだろ？
全く、糞食らえだ。
そういうのが嫌で、勤め人を卒業しようと決めたのに。
都合の悪い時ばかり「俺に指図するな」と文句を言い、都合のいい時は「どうか手取り足取り教えてください」と指示を仰ぐ。
自分で考えたくないだけだろ。
そんな自分は一生勤め人をやっていればいい。
今の僕は、 「自分でやる」「自分で背負う」という勤め人卒業のマインドとはかなり程遠い。（僕は「勤め人卒業」にかなり高尚なイメージを抱いている。）
このままではまずいと思い、もう一度、自分はどうすれば南の島にたどり着けるのだろうかを考えた。
まず、できることを洗い出した。
・本を読む
・ブログを読む
・わからないこと（言葉、仕組み）をネットで調べる
・先輩大家のおリフォームの手伝いをさせてもらう
・セミナーに参加する
・毎日不動産サイトをチェックする
こうして書き出してみると、できることはたくさんあるのである。
これらをとことんやりもせず、
「いい物件は裏ルートで手に入る。だから僕のようなところに回ってくるはずもない。そのせいでうまくいかない」
なんて風に考えていた。
本を読み漁っても、
「もっと理解を深めなければいけない。たくさんの知識を得なければいけない。僕には知らない何かとっておきの情報がどこかにあるはず」
と、焦りが増えるだけだった。
どれだけ読み漁っても、全てを手取り足取り教えてくれたり、運んでくれる正解なんてないのに。
そんな解を探しては、「まだ見当たらない」と一人絶望していた。
今冷静に振り返ってみると、この思考こそが凡人だ。
「バカは簡単なことを難しく考える」
まさしくこれである。
今考えると、難しいことは何もない。
僕は「やること」をフローチャート式にリスト化した。
物件探しフローチャート
朝起きたら、昼休み、夜仕事から帰ったら
１、物件チェック
↓ 値段100万〜200万のボロ戸建て
２、路線価チェック
↓ 売値よりも積算評が高い！
３、仲介業者に電話
・売主の情報
・物件の状態
・指値はどれくらい効きそうか
・便所は汲み取りか、前面道路に下水はきているか
・雨漏りの有無
↓ 悪くない！
４、アポ日を決める
↓
５、アポ当日、理由をたくさんつけて指値する
・残置物処理
・ブッロク塀解体費用（駐車場作り）
・壁紙、床、天井リフォーム費用
↓
６、買い付け
↓
７、融資申し込み
休日、空いた時間
・読書
・ブログ
・地域の不動産サイト
・リホォームのお手伝い
しばらく一個めを買うまでは、ひたすらこのフローを繰り返すだけである。とことん機械的に。
何か条件が悪くうまくいかなければ、次の日からまた同様に１（物件チェック）に戻り、再スタートするだけ。
これなら簡単。バカな僕でもできる。
いい物件があれば電話して、中を見させてもらって、買い付けを入れる。
こんな単純なこと、誰にでもできる。
そうしていく中でわからないことが出てこれば、本を読むなり、ネットで検索するなりしていけばいい。
わからない言葉を調べるというのもごく当たり前な話だ。
凡人はそれをすぐに複雑に考え、錯覚して難問と考える。
俺もそのバカの一人だ。
僕はもともと、楽が好きなサボり屋。
今回は「どうすればもっと楽に努力できるか」という思考を手に入れることができた。
「努力＝きついもの」という考えがゴミ。楽して努力しよう。
そして、物事を単純にしよう。
難しかったら、誰にでもできることをやろう。
融資と買い付け、敗北。
今日は平日に車を走らせ、日本政策金融公庫と狙いの物件にいってきた。
先輩投資家の方から、「話を聞くだけでもいいから一回公庫にいってこれば？」とアドバイスをいただき、早速いってきた。
ほぼ手ぶらで突撃した。
僕はてっきり、事細かく融資の流れを説明してくださるのだと思っていたが、あまり担当の方の愛想はよくなく、説明も少なかった。
一応、事業は不動産賃貸であり、中古戸建てから始めようと思っているという旨は伝えた。
多分、いい説明を受けられなかったのは僕が悪い。
こういったところには具体的な質問を用意して行くべきだ。
というか資料やインターネットを読めばだいたいわかる。それを見てからわからない箇所が出てきていくもんなんだと思う。
そもそもそういった基本的なことさえも勉強して来ないやつに融資なんてしたくないはずだ。本当に手ぶらでいった僕がバカだった。
偉大な方が言う「手ぶら」の基準は、僕の手ぶらとは大きく違っていることを学習した。
僕は今、中古戸建てから始めようとしている。
しかし、現在の貯金250万で中戸建てを買ってしまうと、て残りがなくなってしまう。
次の物件を買うのに、また１〜２年の貯金期間を有する。
そうするのは得策ではないので公庫で400万ほど融資してもらえばいいとご教示いただき、今日に至った。
結論からいって、融資はおそらく難しいと言われた。
不動産賃貸業の場合、戸建て一個だと事業性が低いみたいだ。
アパート等の一頭もの、もしくはすでに賃貸業をしていてるなら可能というふうに言われた。
「いい物件といい融資プランが固まった！」
とはしゃいでいた僕の希望は一瞬で破壊された。
まあ仕方ない。
多少金利は上がろうとも、融資してくれるところはいくらでもあるはずだ。
公庫を後に、実際に買おうとしている物件視察に向かった。
価格は250万。場所は市街地まで車２分ほど。
積算値は400万。
これまで見てきた中で一番いい条件の物件だ。
現場に到着し、家の周辺をキョロキョロと散策。
カーテンが空いているので、中が見える。
どうやらリフォーム済のようだ。
壁紙、床がとても綺麗だ。
外観は築相応。
なんのアポもとっていないので、ここで不動産屋さんに電話する。
僕「もしもし、今物件の前にいるのですが〜、周辺見させてもらいますね！（もう見たけど）」
不動産屋さん「あー、窓から中も見ていいよ」
３分後
僕「もしもし、中は大変綺麗になっていて驚きました（オーバーリアクション）
急で本当に申し訳ないのですが、今から内覧させていただけないでしょうか〜？」
不動産屋さん「いいですよー。着くのは３０分後になります」
３０分コンビニで待機。
あったかーいのお茶とコーヒー、バームクーヘンを差し入れのためセブイレで調達する。
計400円。
コーヒーとお茶を両方買うか渋ったが、両方買うことにした。
『こんなはした金、これから稼ぐ金に比べたら屁でもないわ。』
自分にそう言い聞かせ、レジへ。
もちろん、自分のものは何も買わない。節約だ。
30分後、電話がかかる。
不動産屋さん「着きましたー」
現場に到着すると車が止まっていて、中から人が出てくる。
不動産屋さん「すいません〜、もしかしてこの物件ですか？」
僕「はい！」
不動産屋さん「こちらもう決まっちゃったんですよ....」
僕「え......」
不動産屋さん「てっきり向こうの250万の物件かと思ってました。すいません笑」
僕「ぬぉ~.....」
僕のマスタープラン1、終了であった。
どうやら不動産屋さんが思ってたのは、近くにある同じ値段の物件だった。
「なんでまだアットホームに....」
終わったものを嘆いても仕方がない。
それでも悔しかったので、一応もう一個の物件を見せてもらった。それは僕も事前に調べてあり、土地が低いことも知っていた。便所は汲み取り。下水道はなし。
不動産屋さん「一応この物件のいくつか内覧入ってるんですよ」
やはりこの地域の戸建ての需要はあるみたいだ。
もう一個の物件だったら確実に決まっていただろう。
１、２週間遅かった。こういうことはやはりあるのか....
とても悔しい。
そのあとは普通に、お茶とコーヒー、バームクーヘンをお渡しし、解散した。
大変いい勉強になった。実は春まで待とうかと思っていたのだけれど、即行動はとても大切だということを思い知った。
また一から、新規物件更新をチェックするのみだ。
1
成人式を終えて
成人式を終えた。
成人になったという表現はあまり好きではない。
そもそも成人とはなんなのかがわからない。
「今日から成人として〜」
揃いも揃ってみんなが言うこのセリフが気に入らないのだ。
「今日から成人」
成人の日迎えて、昨日の自分とは何か変わるのだろうか？
決して何か変わることはない。
変わるとすれば一時のテンションくらいだろう。
「社会人としての自覚」
そんなことを意識して生きている奴がいたら教えて欲しい。
僕はこれまで、いわゆる「成人」と呼ばれる大人たちの中でもでもクズみたいな人をたくさん見てきた一方で、中学生くらいから大人みたいな人もいる。
残念ながら成人式を終えたごときで、成人たちを（僕も含めて）大人と認めることはできない。
では、何が大人と子供を分けるものは何か。
僕は、前から感じていた違和感を元に大人と子供を分ける物差しを考えた。
それは、すばり
「感情に流されるかどうか」
だ。
子供を想像してみてほしい。
子供は自分の感情にのみ従う。
自分にとって気持ちの良いことは善、悪いことは悪。
思うようにいかないことがあれば、感情を発散し（泣く）、周りの人間をコントロール（欲しいものを買ってもらう）しようとする。
大人は違う。
基本、普段の生活するのかで、人生の大半は思い通りにならないことを知っている。
世の中の人を感情的にコントロールしようとしても、それは無理であり、人はそんな風には動かない。
だから、感情的になっても意味がないということを知っている。学習している。
怒りや悲しみを自分で整理し、冷静に論理的な方法で、目の前の状況に臨む。
これが大人だ。
まあこれはすごく難しいことではあると思う。
大人でも、何か揉め事があるとすぐにキャンキャンと言い合いになるケースは多い。
（まるで子供の言い合いだ）
そんなに声をあげても意味はないのに。
むしろ感情的になることは不利にはたらくケースが多い。
口論に限った話ではない。
乗り越えられそうにない壁にぶち当たった時。
それを周りのせいにして酒を飲みながら愚痴るだけでは子供だ。
愚痴りつつも、愚痴った後は、しっかりと目の前の課題に向き合う。
自分がやるべきことは何か。
その姿勢が僕は大人だと思う。
「ママに助けを求めていないか？」
これを指標にするといい。
自分からママに
「こういう時はどうすればいい？」
とアドバイスをこうのはありだ。
でも泣いてたかって（不幸を演じて）ママを呼ぼうをするのは子供だ。
社会人としてのマナーとか、そういうものは「大人かどうか」という判断でさほど重要でない。
そんなものは中学生だって身につけらる。
自立・自律した態度こそが、大人に求めらる条件だ。
久しぶりに熱いものを感じている
先週も師匠のアパートのリフォームを手伝わせていただいた。
僕は毎週、休みがあればいこうと思っている。
今回は、明け日（交代制の日勤と夜勤が切り替わる日）にお邪魔させていただいた。
（それは夜勤前の睡眠を犠牲していることを意味する。）
場所は少し離れたところだったので、2時間かけて行った。
師匠は「わざわざ夜勤前にきたのか！？」
と、驚かれていた。
「俺ってここまでする男だったっけ？」
自分自身に驚きながらも、自分の中にそんな情熱というかエネルギーが残っていることが素直に嬉しかった。
でも僕は本来、そういう人間だったはずだ。
誰でもできることを誰にもできないくらいやる。
ガキの頃から、野球はすげー頑張っていた。
小学、中学は朝練がないので自分で朝6時に学校のグラウンドに行って練習していた。
帰ってからもひたすらバットを振った。
暇な時間は、プロのプレー映像を見たり、野球関係の本はもちろん、身体の構造みたいな本を読みまくっていた。
周りにそんなことをしている人は一人もいなかった。
でも、僕はそれが楽しかったし、毎日を生きる希望があった。
それが勤め人になってこの1年半。
僕はそこら辺の人と変わらなかった。
むしろ、活力はゼロ、いかに楽をして過ごすか、
まあ、サボることしか考えていないクズだ。
「俺はもう頑張ることができない人間じゃないのか」
どこか自分自身に失望しているところがあった。
「君はみんなが羨む大企業に入ったんだぞ！目の前の仕事を一生懸命頑張ればいいじゃないか！」
とよく言われる。
僕も思う。
なんて俺は贅沢な人間なんだろう。
でも、無理なんだ。
なんでか知らないけど、今の仕事で頑張ることはできないのだ。
正確にいうと、頑張りたくないのだ。
理由を言語すれば山のように出てくるけど、まあそれはいい。
サボって適当に楽して過ごす。
ずっとこんな日々が続くかと思っていた。
でも、今は違う。
ぶっちゃけ不安もある。
俺は成功できるだろうか。
借金を抱えて破産して他人に迷惑をかけるのではないか。
仕事もだめ、不動産もダメで、最後には何も残らないのではないか。
時間とお金を投資して、ダメだったらどうしよう。
でも、この不安が俺を動かす。
本業にこんな不安はない。
俺はその気になれば、誰でもできることを誰にもできないくらいやることができる男だ。（そう信じている）
やらない理由、できない理由は考えれば考えるほど出てくる。
あいつら勤め人はみんな、そう言ってやらないんだ。
俺は違う。
できる理由、それをやる理由を探す。
今はまだ物件を１つも持っていない状態で、全く先が見えない。
今できることは、本とブログを読むこと、セミナーに行くこと、師匠を手伝うこと（学ぶ）だ。
そろそろ不動産屋さんにも一回行ってみようと思う。
とりあえず、来春にボロ戸建てを一つ買う。
来年は自動収入3万円を作る。
勤め人卒業を決めてから、22日。
